Il tema del condono edilizio torna al centro dell’attenzione dopo una decisione che rischia di cambiare concretamente il destino di molti immobili in tutta Italia.
La questione, che da anni alimenta ricorsi e contenziosi, riguarda un punto preciso ma tutt’altro che secondario: come si calcola davvero la volumetria di un immobile quando si tenta di rientrare nei limiti previsti per il condono.
Tutto nasce da un immobile che, nel calcolo complessivo, superava i 750 metri cubi, soglia fissata dalla legge per accedere al secondo condono edilizio. Il volume era stato determinato includendo sia il piano fuori terra sia il piano seminterrato, rendendo quindi impossibile ottenere o mantenere la sanatoria.
A un certo punto, però, l’ufficio tecnico comunale aveva ricalcolato la volumetria escludendo proprio il seminterrato. Una scelta che aveva cambiato completamente lo scenario: l’edificio rientrava nei limiti e l’ordine di demolizione era stato revocato.
Questa interpretazione si basava su elementi concreti: scarsa illuminazione, accesso difficoltoso tramite botola, assenza di condizioni per una permanenza stabile. Inoltre, venivano richiamate norme locali che, in alcuni casi, permettono di non considerare determinati spazi interrati nel computo volumetrico.
Sembrava una soluzione sensata, quasi “pratica”. Ma è qui che interviene la svolta.
Con la sentenza n. 13145 del 10 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha ribaltato completamente questa impostazione, riportando il tema su un piano molto più rigido.
Il principio: il volume non si divide
La Corte ha chiarito un punto destinato a fare giurisprudenza: il volume dell’immobile è uno solo e va considerato integralmente.
Non esistono, secondo questa interpretazione, porzioni “escludibili” sulla base delle caratteristiche del locale. Non conta se uno spazio è poco illuminato, non abitabile o utilizzato come deposito. Se esiste fisicamente e contribuisce alla struttura dell’edificio, deve essere conteggiato.
Il riferimento normativo resta l’articolo 39 della Legge n. 724/1994, che stabilisce limiti chiari e non modificabili. La Corte ha sottolineato che si tratta di una normativa eccezionale, quindi da applicare in modo restrittivo, senza interpretazioni estensive.
In altre parole, non è possibile “ritagliare” l’immobile per rientrare nei parametri. Ogni tentativo di scomporre il volume viene considerato artificioso e privo di base giuridica.
Regolamenti locali: nessuna deroga possibile (www.ascosim.it)
Un altro passaggio decisivo riguarda il ruolo dei regolamenti edilizi comunali. Spesso, nella pratica, questi strumenti vengono utilizzati per giustificare esclusioni o interpretazioni più flessibili.
La Cassazione è stata netta: le norme locali non possono modificare i limiti fissati dalla legge statale.
Questo significa che eventuali disposizioni comunali che escludono i seminterrati dal calcolo volumetrico non hanno alcun effetto quando si tratta di condono edilizio. La disciplina resta uniforme su tutto il territorio nazionale.
Cosa cambia davvero per cittadini e immobili
Le conseguenze pratiche sono immediate e molto concrete. Chi sta valutando una sanatoria – o pensa di averla già ottenuta su basi discutibili – deve fare i conti con un criterio molto più rigido.
La volumetria va calcolata includendo tutti i livelli dell’edificio, senza eccezioni: seminterrati, locali tecnici, depositi. Non importa l’uso, né le condizioni di abitabilità.
Questo cambia radicalmente lo scenario per molti immobili che, fino a oggi, erano stati considerati regolarizzabili grazie a interpretazioni più elastiche.
Il messaggio che arriva dalla Cassazione è chiaro e difficilmente aggirabile: il condono resta una misura straordinaria e, proprio per questo, non può essere ampliato attraverso letture “creative”.
Chi supera la soglia dei 750 metri cubi, la supera davvero. E non c’è più spazio per scorciatoie interpretative che, fino a poco tempo fa, sembravano ancora praticabili.
